北京規定高收入者房貸月供不得低於月收入50%

今天起，北京公積金貸(dài)款和北京市商業銀行将實行新的房貸(dài)政策。購(gòu)房者使用公積金貸(dài)款或北京市的商業銀行申請貸(dài)款二套房時，首付款比例都由原來的6成提高至7成。

 在“國五條”北京細則公布一周後，北京公積金貸款和北京市商業銀行房貸政策的新政也落地瞭(le)。昨天，北京住房公積金管理中心和央行營業管理部分别下發通知，購房者使用公積金貸款或北京市的商業銀行申請貸款二套房時，首付款比例都由原來的6成提高至7成。從(cóng)今天起通過網簽的購房，都将按照新政策執行。

“無房有貸”二套房首付仍爲6成

此前北京公積金二套房的政策是，貸款首付款比例不得低於(yú)60%，貸款利率爲同期首套住房個人貸款利率的1.1倍
。昨日，北京住房公積金管理中心公布瞭(le)《關於(yú)實行住房公積金個人貸款差别化政策的通知》，提出借款申請人購買第二套住房申請貸款，其貸款首付款比例不低於(yú)70%。

不過，對於(yú)在市住建委房屋交易權屬信息查詢系統中顯示無房，但通過中國人民銀行征信系統、北京住房公積金管理系統查詢，有1筆個人住房貸款記錄或1條購房提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請人
，仍執行貸款首付款比例不低於(yú)60%的政策。相關人士解釋說，政策中提出的1條購房提取記錄，並(bìng)非是一次提取。比如購房人之前購買過一套住房，但針對這套住房提取過多次公積金，也隻會認定爲1條購房提取記錄。

公積金二套房貸利率仍爲1.1倍

業内人士表示，現實中不少購房者是“賣小換大”，賣掉之前小的房子換大一點的，改善居住條件。這類人群往往之前有過貸款記錄，但新購房仍然是自住的需求。此次公積金貸款首付調整，對於(yú)“無房有貸”的情況並(bìng)沒有上浮，體現出雖然調控加嚴
，但公積金貸款仍然支持自住的剛需購房。

同時，昨天發布的通知中，並(bìng)沒有提及二套房公積金貸(dài)款利率的調整，因此可見仍然将執行1.1倍的利率。

此外，新政還在貸款資格審核、貸款額度、月還款額、借款申請人繳存要求、加大住房公積金違規行爲的懲(chéng)處力度等方面，提出瞭(le)進一步加嚴、收緊的新規。

■ 相關新聞

二套房認定标準略“寬松”

昨天，央行營業管理部對北京市商業銀行房貸政策作出調整
。自今天起，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低於(yú)70%。與公積金貸款政策類似，對在北京市住建委員會房屋登記信息系統中顯示無房、在央行個人信用信息基礎數據庫中有一筆(bǐ)住房貸款記錄、第二次申請貸款購買住房的家庭，仍執行首付款比例不低於(yú)60%的政策。

而此前，北京市商業銀行對二套房的認定标準是“既認房又認貸(dài)”。一國有銀行人士表示，新政對名下已無房産(chǎn)記錄的二套房購買者政策略微寬松，可能是考慮到一些改善性的購房需求。

此次商貸新政並(bìng)未對貸款利率做調整。銀行人士表示，将會堅持現在二套房利率1.1倍的政策，在此基礎(chǔ)上，各行也有一定自主權。

■ 解讀

貸款額度

購買首套90平方米以下自住住房的，個人信用等級爲AAA級，貸(dài)款最高額(é)度上浮30%；個人信用等級爲AA級，貸(dài)款最高額(é)度上浮15%

購買90平方米以上非政策性住房和第二套住房的，貸(dài)款最高額(é)度不再上浮，且不超過80萬元

購買經濟适用房的低收入職工，貸(dài)款額(é)度不受月收入限制

首付比例和利率

購買第二套住房的貸(dài)款首付款比例不得低於(yú)70％、貸(dài)款利率爲同期首套住房貸(dài)款利率的1.1倍；“無房有貸(dài)”申請者仍執行貸(dài)款首付款比例不得低於(yú)60％、貸(dài)款利率爲同期首套住房貸(dài)款利率1.1倍的政策

還款金額

人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍（含）以上的，其月還款額原則上不低於其月收入的50％

月還款額在不低於(yú)貸款月最低還款額的基礎(chǔ)上，應不低於(yú)住房公積金的月繳存額，使住房公積金全部用於(yú)住房消費

算賬

以一套評估價爲200萬的二手房爲例（貸(dài)款年限爲20年），新政實施後，貸(dài)款額度和月供會發生如圖變(biàn)化

1 提取記錄寫入認定标準

首套自住住房如何認定？昨日公布的新政也明顯加嚴。此前，公積金貸(dài)款對於(yú)二套房的認定爲“認房又認貸(dài)”，即隻要名下有房或是有貸(dài)款記錄的，都将被認定爲二套房。但新政規定，通過北京市住房和城鄉建設委員會房屋交易權屬信息查詢系統、中國人民銀行征信系統和北京住房公積金管理系統及其他盡責調查，查詢借款申請人無住房記錄、無個人住房貸(dài)款記錄、無住房公積金購房提取記錄的
，爲首套自住住房
。

這意味著(zhe)，除瞭(le)“認房又認貸”，隻要有過公積金購房提取記錄的，也将被認定爲二套房。比如之前全款購房後，購房人提取過公積金，即便房子已賣出，也沒有過貸款記錄，但也不會被認定爲首套房。将提取記錄加入首套房的認定标準，這在北京還是首次。

不過，這隻限於(yú)公積金購(gòu)房提取記錄，而如果是因租房、裝修等其他非購(gòu)房的情況提取公積金，則與首套房的認定無關。

2 二套房貸款額度不上浮

目前，北京公積金貸款的最高額度爲80萬元，每個人貸款額度是根據貸款人的月收入等因素確(què)定的。不過，對於(yú)《個人信用評估報告》評定的信用等級爲AAA級的借款申請人
，貸款額度可上浮30%，即104萬元；AA級的借款申請人，貸款額度可上浮15%，即92萬元。

新政中收緊瞭(le)公積金貸款額度。新政提出，根據借款申請人的月收入確定貸款額度。借款申請人每月償還貸款後，保留的人均生活費不得低於(yú)北京市的基本生活費标準。不過，購買經适房的低收入借款申請人，貸款額度可不受月收入限制。

此前公積金貸款額度確定标準中，要保留的生活費爲400元，此次新政中的基本生活費标準，按照相關部門公布的數據，爲每月不低於980元。如果借款申請人爲單身的，每月保留生活費至少980元；借款申請人爲已婚的，每月保留生活費至少1960元。此次要保留的生活費增加瞭(le)将近一倍，這意味著(zhe)可以貸款的額度會相應降低。

此外，上浮标準與購(gòu)買住房面積大小以及申請人信用等級有關(guān)。

3 月還貸額不低於月繳存額

新政此次首次限定瞭(le)借款申請人的月還款額。借款申請人月還款額在不低於(yú)貸款月最低還款額的基礎上，原則上應不低於(yú)其住房公積金月繳存額。公積金中心相關負責人表示，不低於(yú)住房公積金月繳存額是不低於(yú)單位繳存部分與個人繳存部分之和。如果借款申請人已婚，月還款額則應不低於(yú)夫妻雙方住房公積金的月繳存額之和。

同時新政還規定，如果借款申請人人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍（含）以上的，其月還款額原則上應不低於(yú)其月收入的50%。相關負責人表示，這是爲瞭(le)避免高收入家庭長期占用貸款資金。北京市2011年度職工月平均工資爲4672元，月平均工資3倍即14016元。借款申請人爲單身的，月收入在14016元以上，月還款額原則上應不低於(yú)月收入的50%，即7008元及以上；借款申請人爲已婚的，夫妻雙方月收入之和在28032元（含）以上，月還款額原則上應不低於(yú)夫妻雙方月收入之和的50%，即14016元及以上。

對於(yú)借款申請人的月收入如何確(què)定，這位負責人說，月收入原則上按公積金月繳存額反推方式確(què)定，比如個人月繳存額爲1200元的，按照12%的繳存比例，其月收入則爲1萬元。

4 購政策房貸款需繳6個月

新政規定，借款申請人原則上申請貸款前12個月應足額連續繳存住房公積金，且申請貸款時處(chù)於(yú)繳存狀态。購買政府部門審批的政策性住房的借款申請人，原則上應建立住房公積金賬戶12個月（含）以上，申請貸款前6個月應足額連續繳存住房公積金，且申請貸款時處(chù)於(yú)繳存狀态。

相關負責人解讀說，此次主要是在購買政策房的公積金貸款上有所加嚴。此前隻需要在貸款前繳存1個月即可，而此次要求連續6個月繳納，是爲瞭(le)避免出現繳存一兩個月的公積金後即申請貸款或通過補(bǔ)繳方式達到繳存要求等情況。

北京是國五條出台後，第一個明確(què)上調二套房首付額度的城市。相比其他城市的調控文件，北京國五條落地政策力度最大，在保護自住的前提下，最大力度地打擊瞭(le)投資投機需求。 ——中原地産研究部總監張大偉

二套房公積金貸款首付比例提升至70%，以及“認房又認貸”的認定标準，對合理的改善性購房需求有一定誤傷。不過，對名下無房但有過貸款記錄的購房人仍執行不低於(yú)60%的貸款首付比例，在一定程度上緩解瞭(le)部分改善性購房需求的首付壓力。 ——偉業我愛我家集團副總裁胡景晖