社科院有關報告稱我國房價面臨全面失控|房價|住房|供需

　　根據國家統計局統計，2013年3月，全國70個大中城市中有68個城市房價出現環比上漲。近日，中國社科院财經戰略研究院公布的報(bào)告指出，房地産(chǎn)市場再次出現全面反彈，表明住宅市場重調控、輕改革的思路需要做出全面調整。

　　報(bào)告警告稱，住房供求已經失衡，房價面臨全面失控，如果不及時推進改革，那麽市場還将出現大起大落。隻有在堅持調控不放松的同時，加速推進房地産(chǎn)市場制度的綜合改革，才有可能走出“屢高屢調”的曆史怪圈，實現房地産(chǎn)市場與國民經濟的良性協調發展。

　　然而，《中國企業報》記者在對多家房地産企業的採(cǎi)訪中瞭(le)解到，業内普遍認爲，在目前的商品房市場調控政策方面犯瞭(le)方向性的錯誤，用錯誤的計劃性調控手段對待相對市場化的房地産商品住宅交易市場，隻能造成失調，根本不可能實現調控目标。

　　方向反瞭，

　　調控面臨“空調”尴尬

　　進入5月，多個(gè)城市“國五條”細則陸續滿月。最新數據顯示，當(dāng)前主要城市樓市成交量開始下行，但房價仍呈上漲之勢。

　　5月2日，中指院發布4月份房地産(chǎn)市場(chǎng)“百城價格指數”。數據顯示，百城住宅平均價格自2012年6月以來連續第11個月環比上漲，漲幅縮小0.06個百分點；同比則是連續第5個月上漲，漲幅擴大至5.34%。來自中指院數據顯示，4月份全國百城住宅平均價格爲10098元/平方米，環比3月上漲1.00%。其中76個城市環比上漲，24個城市環比下跌
。此外，本月價格環比下跌的城市個數增加8個，環比上漲的城市則比上月減少8個，其中漲幅在1%(含1%)以上的有40個，較上月減少11個。

　　從(cóng)嚴厲的程度上，可以看出此次政府調(diào)控的決心，然而，爲什麽結果仍然是房價不降反升呢？

　　“又成‘空調’。”卓達集團副總裁、大中華購物中心聯盟主席助理柏文喜在接受《中國企業報》記者採(cǎi)訪時隻回複瞭(le)簡單的四個字。“‘國五條’經過差不多兩個月市場的适應期，現在負面影響已經被市場逐步消化
，市場已經進入瞭(le)原有的理性，從結果看，總體的房價，仍然在持續上漲勢頭，經過一段時間的遲疑，又恢複瞭(le)緩慢上漲的勢頭。”

　　在分析房價上漲的原因時，柏文喜認爲主要是三個因素，第一，地方政府财政壓力的倒逼，讓其以各種方式消解瞭(le)“國五條”對房價的壓力。從結果看，目前隻有北京市一個城市在執行20%的交易稅規定，其他城市都以各種方式進行瞭(le)規避。第二，從長期因素來看，決定房價因素主要還是供求問題。他認爲，中國基本實現瞭(le)一個家庭有一套住宅居住的狀态，但房産持有不均衡，經常是有房子的人持有兩套到三套以上，沒房子的人、剛需一族仍然是規模巨大，而且城鎮化的趨勢讓剛需一族保持瞭(le)比較堅定的市場基礎，在相當長的一個時間段内，因爲人口向城市集中，尤其是向大中城市集中
，還是讓剛性需求有較大的市場，另外，改善性的需求也有較大的市場。第三，中國房價還受國際因素的影響。房價受中國貨币發行量的影響，中國的貨币發行量又受制於(yú)西方主要貨币發行量的影響，在西方量化寬松貨币政策的情況下
，人民币要保持資金不外流，也被迫採取相應的量化寬松的政策，這樣會導緻大量的人民币釋放出來，進入貨币市場，引起資産價格上漲。房産作爲中國人持有的财富裏面最主要的價值形式，在貨币超發的情況下，價格當然不會下降，而且還會上漲。

　　美林國際(香港)有限公司執行董事劉芮東在接受《中國企業報》記者採(cǎi)訪時也同樣提到瞭(le)“空調”說，“從現在情況看，房價還會漲，新的‘國五條’，如果能強硬實施堅持好長一段時間的落實，還要有各地政府堅定的落實，肯定能起到抑制房價的作用，關鍵是，地方政府的态度。”劉芮東認爲，從總體來看，調控是沒有打在房地産的“七寸”上，隻靠行政上的對策與方法，肯定會造成“屢調屢高、屢高屢調”的現狀。

　　中國旅遊地産服務集團副總經理王路在接受《中國企業報》記者採(cǎi)訪時，則用瞭(le)調侃方式婉轉地提醒政府一直在商品房市場調控方面犯瞭(le)方向性的錯誤，“目前這些計劃性措施，實際上反而起到瞭(le)讓房地産開發商賣出更高價格的作用。”他認爲，是政府用錯誤的計劃性調控手段對待相對市場化的房地産商品住宅交易市場，但在關鍵的土地供應市場上沒有限價，土地供應規模也沒有放開，生産成本不斷上升，再加上銷售價格人爲限底，銀根又持續緊縮，反而加劇瞭(le)供應短缺，限價變成瞭(le)剛性漲價。

　　剛剛過去的4月，CRIC監測的十大重點城市中，除瞭(le)杭州和武漢的成交面積環比出現10%以内的小幅增長，其餘8個城市環比全線下跌，平均跌幅達3成以上。其中下跌幅度最高的四位爲廣州、成都、北京和上海，跌幅依次爲61.06%、55.89%、47.52%和40.64%。可見，在經曆瞭(le)3月趕末班車式的集中釋放後，十大重點城市的交易量在4月出現瞭(le)一波明顯的集體回落。CRIC認爲，這種回落是市場在3月爆發式的增長以後一個正常的回調，而不是像外界想象中新政見效的産物。數據顯示，十大重點城市中除瞭(le)北京、廣州和成都3個城市外，其餘7個城市4月的交易量均高於(yú)該城市2012年的年均水平。

　　CRIC研究中心認爲，本輪以“國(guó)五條”爲标準的調(diào)控正面臨失效的尴尬。

　　央地博弈，房地産企業夾縫求生

　　從近日公布的2012年報(bào)表看，房地産(chǎn)行業108家A股房地産(chǎn)上市公司共實現營業收入5492.28億元(+29%)，實現歸屬上市公司股東淨利潤702.16億元(+19%)，行業ROE14.1%(+0.6%)。13年Q1房地産(chǎn)行業實現營業收入914.50億元(+40%)，歸屬上市公司股東淨利潤114.72億元(+44%)，行業ROE2.2%(+0.4%)。

　　中投證券李少明認爲，從2012年及2013年1季度的财務數據來看，行業最壞時期已過，處於(yú)恢複性發展中。由於(yú)近期房價持續上漲，政策壓力大，地方政府依賴預售證價格監管控制房價，受此影響開發商延遲推盤，成交短期内或将小幅下滑。但中長(zhǎng)期來看，全國性及開發普通住房優質開發商受調控影響小，行業集中度顯著提升。

　　“因爲地方财政支出的壓力，使得地方政府設法出讓更多的土地，從土地出讓金中獲得财政來源，如果房價下跌，出讓土地就不會太順利，會造成地價下跌。”柏文喜向《中國企業報(bào)》記者表示，“所以地方政府在打壓房價方面是沒有積極性的
，最多就是讓價格保持合理範疇(chóu)，不要暴漲，也不要暴跌。”

　　業内普遍認爲由於(yú)央地博弈的原因，市場化相對成熟的房地産行業正可以在夾縫中求生存。“目前這些計劃性措施，實際上反而起到瞭(le)讓房地産開發商賣出更高價格的作用
。”王路認爲，“正是十年調控的結果，而這種方式明顯違背市場規則，爲開發商們提供出供求失衡的漲價理由。”

　　“現在看來，政府控制的目标，隻是希望房價不要過快地上漲，隻能做到這一點。如果讓房價下跌，對於(yú)中國經濟來講，将是災難性的，這是政府不願意看到的，也是各方都不願意看到的。”柏文喜認爲，“從目前各大地産商入市拿地的态勢看，現在又恢複瞭(le)相對的活躍，說明市場目前已經把‘國五條’的利空已經消化瞭(le)。”

　　據介紹，目前拿地一線城市仍是房企争奪(duó)焦點(diǎn)，而二三線城市則更多面臨去庫存壓力。

　　而劉芮東向《中國企業報(bào)》記者介紹，地産商拿地總體觀望的狀态，個别城市熱情高，總體上二三線城市庫存量還沒有消化完。他認爲，二三線雖然有小城鎮政策的刺激，都在做小城鎮建設的模式探索，但其實因爲土地财政問題，地方政府早已經開始瞭(le)小城鎮建設試點，已經有瞭(le)一定的經驗，房地産企業之所以在這些地區沒有瘋狂拿地，是已經拿瞭(le)很多地，大量土地在消化過程中。

　　劉芮東(dōng)同時向記(jì)者透露，美林香港正在北京全面布局。

　　一直專注於(yú)赤峰這個三四線城市房地産開發的中瑞恒基(北京)投資控股有限公司執行副總裁崔振凱接受《中國企業報(bào)》記者專訪時介紹，調控對於(yú)他們企業影響不大。

　　據崔振凱介紹，因爲赤峰沒有像其他城市那樣在前幾年大量釋放土地，因此，當地房企去庫存壓力也不大，“調控肯定有影響，政府調控是打壓房地産(chǎn)投資，不是打壓剛性需求，房地産(chǎn)有居住的屬性，也有投資的屬性，原來老百姓買房，有投資願望，現在把投資屬性放大瞭(le)，所以調控是打壓投資屬性。但現在我們的房子都是滿足剛性需求的。”

　　崔振凱也同時認識到，房地産(chǎn)行業面臨洗牌，将來房地産(chǎn)門檻相對會提高，對於(yú)産(chǎn)品研發能力、整合各種資源的能力、資金的運作能力、品牌影響力都将有一定要求，“房地産(chǎn)行業肯定會由客戶被動接受産(chǎn)品轉向如定單式地産(chǎn)的趨勢，像歐美國家一樣。”

　　與此同時，另一個趨勢是，房地産(chǎn)企業一直在試水多元化發展方向，越來越多的房企紛紛高舉産(chǎn)業地産(chǎn)大旗，轉戰經濟潛力較好的二三線城市。中原地産(chǎn)數據顯示，最近一個月内，包括永泰、首創(chuàng)、華遠、萬科等在内的十多家公司紛紛宣布進軍商業地産(chǎn)。

　　“旅遊地産(chǎn)、養老地産(chǎn)、商業地産(chǎn)、休閑地産(chǎn)……地産(chǎn)不得不與産(chǎn)業結合瞭(le)！”皇家驿棧酒店董事長劉少軍感慨。

　　業内人士認爲，房地産(chǎn)市場(chǎng)不斷細分是這個市場(chǎng)逐漸走向成熟的一種标志，産(chǎn)業的細分化是必然趨勢。