萬億房屋維修基金駐留銀行賬戶 因通脹逐年縮水

　按照我國城市房屋維修資金歸集的大數計算，目前我國660座城市收繳的房屋維修資金已經高達上萬億元，但這筆(bǐ)資金迄今爲止仍然停留在“活期存款”或“短期存款”的銀行賬戶上，按照相應的通脹比例計算，正在逐年縮水。在我國城市房屋進入到15年的維修高峰期後
，将逐漸面臨著(zhe)維修資金“入不敷出”的巨大隐憂。專家呼籲，我國應未雨綢缪，加快建設房屋維修資金保值增值的完善體系，以面對即将到來的資金使用潮。

　　萬億資金駐留“存款賬戶”

　　記者從廣西南甯、柳州、桂林和廣東省廣州市等地的住房保障部門採(cǎi)訪時瞭(le)解到，自2009年我國實施物業專項維修資金管理辦法以來，各地累計繳納的物業專項維修資金逐年遞增，但賬戶幾乎無一例外地停留在“活期賬戶”上，甚至連短期三個月的存款賬戶也都鮮有涉足。

　　南甯市住房保障部門的統計表明，如今已經有20億元物業專項維修資金停留在賬面上；柳州、桂林等地的規(guī)模也基本如此
，而且每年還(hái)按照住房交付使用的面積持續增加。

　　南甯市房産管理局相關負責人表示，物業專項維修資金實際上也就是老百姓習慣所稱的房屋維修資金，這筆(bǐ)資金包括對電梯、車庫、小區道路、小區綠化帶、遊泳池等公共設施的維修，但對房屋的維修所占比重最大，因此民間更習慣於(yú)稱爲房屋維修資金。

　　房屋管理局相關負責人給記者算瞭(le)這樣一筆(bǐ)賬：在我國的中型城市，一座建築面積爲30萬平方米的中型樓盤，業主如果按照每平方米50元的标準繳納房屋維修資金，一次性繳納的總額就超過1500萬元。按照我國2009年之後的中型城市平均發展此類樓盤爲100個數量進行計算，每座中型城市歸集的房屋維修資金就超過15億元。

　　然而，這部分資金幾乎無一例外地停留在當地銀行的“活期賬戶”中。即便是金融體系較爲發達(dá)的廣州，這筆(bǐ)資金也僅僅是允許停留在三個月的銀行短期賬戶中
。

　　廣西銀監局監管部門一位姓歐的處長(zhǎng)告訴記者，銀行将此類資金停放在活期對公賬戶的核心原因在於(yú)：支付利息低，但可調動的額度很高，也就是習慣所說的高利用度的“睡眠資金”。

　　浙江大學博士楊天保作瞭(le)這樣的預計：我國目前有660個城市，即便按照每個城市10億元的平均房屋維修資金沉澱(diàn)計算，總額超過6600億元，而北京、上海、廣州、南京、杭州等一線城市的房屋維修資金數量巨大，由此推斷
，我國城市房屋維修資金肯定上萬億元。

　　跑不過通脹率抵不瞭維修費

　　巨額的房屋維修資金簡單“沉睡”在存款賬戶的背後，不僅跑不過“通脹率額”，而且蘊藏著(zhe)維修費用逐年增長(zhǎng)，在繳存資金進入15年之後的“使用高峰期”後，無法滿足長(zhǎng)遠需求的巨大隐憂。

　　按照南甯市管理辦(bàn)法，未配置電(diàn)梯的物業，業主一次性繳納的房屋維修資金爲每平方米建築面積繳存55元，配置電(diàn)梯的物業繳存77元。按照一座30萬平方米的中型電(diàn)梯小區計算，業主一次性繳納的房屋維修資金總額超過1500萬元。

　　但這筆(bǐ)資金甚至不足以滿足電梯進入“中老年期”後的日常維修需要。在廣西爲多家電梯提供維修服務的養護專業人士周傑告訴記者，30萬平方米的小區一般都要建設20個左右的高層，每座高層按照4個單元
，每個單元配備(bèi)2部電梯的保守計算，僅電梯數量就超過160座。

　　按照電(diàn)梯的使用周期計算，電(diàn)梯在投入使用後就進入到“維修保養期”，前面5年，每台電(diàn)梯每月維護費超過600元
，160台電(diàn)梯一年的維護費就超過115萬元，加上電(diàn)梯行駛的資格年審費、更換電(diàn)梯零件、電(diàn)纜等等，160台電(diàn)梯一年下來大約要花的費用就将近120萬元。如果進入到第8年之後，每台電(diàn)梯每月的養護費都要增長(zhǎng)20%—50%，一年下來的花費就将近200萬元。

　　周傑說：“從(cóng)長(zhǎng)遠上看，1500萬元的房屋維修資金，甚至不夠抵入住15年後的日常電梯保養費。”

　　15年，恰恰就是電梯房電梯的“生命大限”。這意味即便是業主都同意全額繳納房屋維修資金，進入第8年之後，原有資金也無法滿足電梯維修費用，更不用說配電房、地下車(chē)庫、遊泳池等設施瞭(le)。

　　廣西桂林市供電局的一位姓劉的副局長告訴記者“小區配電房同樣屬於(yú)‘集中維修’的模式，産權屬於(yú)小區業主，但配電房一般而言在使用10年之後，也會面臨著(zhe)主要部件需要更換的問題
，30萬建築面積的小區
，更換一次配電房主要零部件少則十多萬元，多則幾十萬元，這筆資金也同樣需要從房屋維修資金中列支。”

　　新加坡國際大學客座教授鄭偉軍用“跑不赢‘通脹率’抵不瞭(le)‘維修費’”來描述房屋維修資金的尴尬“對於(yú)普通業主而言，上萬億的資金都是停留在活期賬戶中，隻能爲銀行提供‘存貸比’服務，無法給出資方帶來相應的收益，無論如何都是不公平的。”

　　“夢遊資金”應加速建構“增值透明度”

　　常年從事社區金融問題研究的專家徐大克認爲，這筆巨額資金與其說是“睡眠資金”，不如稱爲“夢遊資金”更爲妥當，對於(yú)作爲出資方的普通業主而言，這筆資金確實是“沉睡”在“活期賬戶”上，但銀行及基金公司等金融機構卻通過各種方式，利用杠杆效應充分調動瞭(le)這筆資金，也就是說，即便是“沉睡”，也是在沉睡中“夢遊”，而且創造瞭(le)巨大的增值空間。

　　記者深入採(cǎi)訪時，多位專家學者表示，“夢遊資金”的保值增值模式是顯而易見的，就目前而言，由於(yú)我國物業維修資金的管理模式還非常單一，應加快物業維修資金的“市場步伐”，增強其“增值透明度”，提升管理水平。

　　首先是徹底“摸清家底”，對物業專項維修資金進行全面調查，弄清物業專項維修資金的總體規模、每年增長幅度、使用情況等基本數據。這筆(bǐ)資金基本上房管部門比較清楚，也可以通過每年入住率進行預測(cè)。

　　其次是從簡單的“監管責任”向“保值增值責任”邁進。在尊重業主選擇的基礎上，銀行、保險等金融部門應聯手，開發能夠確(què)保物業維修資金保值增值的金融産品，變(biàn)簡單的“睡眠資金”、“存款資金”爲“增值資金”，将“夢遊工作”的資金公開透明化。

　　第三是加快物業維修資金保存現狀的信息披露程度。允許業主委員會(huì)對(duì)物業維修資金的狀況進行核查、按年度披露房屋維修資金的狀況。

　　鄭偉軍說：“作爲公衆資金，物業維修資金不可能簡單(dān)地落實到單(dān)一樓盤上，加上有大量老舊房屋因爲各種原因沒有繳納維修資金，這需要以城市爲單(dān)位進行統一協調(diào)，把有限的資金用到刀刃上，更需要盡快在摸清家底的情況下，建立全國統一的物業維修資金管理體系。