煤老闆因資金鏈斷裂集中抛樓 撤出資金或超百億

　　最近，北京北三環内一個名爲“和平裏八号”的樓盤99套房源遭業主抛售。《華夏時報(bào)》記者調查發現，這個項目由山西一位煤老闆2006年一次性購買，此番重新裝修後集中抛售主要是出於(yú)對資金的需求。

　　“和溫州商人不同，山西等地煤老闆的購房習慣就是整層、整棟購買之後囤在那裏
，並不輕易出售套現。”高和投資董事長蘇鑫(微博)告訴記者，除非是他們自身遇到資金周轉問題，或者房地産保值增值的功能明顯減弱。

　　如今，煤老闆們似乎“腹背受敵(dí)”，在資金鏈斷裂且樓市進入下行通道的雙重壓力下，從(cóng)樓市撤離部分資金以緩解自身壓力成爲他們的重要選擇。

　　“據我們粗略測(cè)算，爲緩解資金困境，山西煤老闆從北京等地房地産(chǎn)市場撤出的資金或超過百億元
。”北京大學中國經濟研究中心一位研究人員對記者表示。

　　抛售現象增加

　　“您如果能及時交付首付款或全部購房款，每平方米可優惠2000元，如果交付5萬元定金，還将優惠3000元/平方米，不過這筆(bǐ)定金我們是不退的。”6月17日，當(dāng)記者以購房人身份來到這一項目時，代理銷售人員劉先生熱情地向記者介紹到。

　　以劉先生介紹的一套建築面積爲75.83平方米的房源爲例，其售價爲5.5563萬元/平方米，兩項優惠都算進去
，稅前售價爲5.06萬元/平方米，總價約383萬元
，看上去確(què)實比周邊(biān)動辄400多萬元的房源要便宜一些。

　　“這批房源由於(yú)獲得房本時間不滿5年，所以要繳1%的契稅、5.6%的營業稅和20%的個稅，總稅價40多萬元，但是通過享受上面的優惠，這筆稅款相當於(yú)免除瞭(le)。”劉先生解釋說。

　　“和平裏八号的老闆3年前就曾經委托我們幫他銷售這批房産
，當時我們已經幫他簽瞭(le)三十多套，但是這家老闆突然就違約不賣瞭(le)。”錦鴻閣附近一家中介門店的客戶經理李碩向記者透露，違約的原因他並(bìng)不清楚，“這個老闆隻說是資金問題”。

　　據李碩分析，這一項目此番重新裝修後集中抛售的主要原因，仍是業主出於(yú)對(duì)資金的需求。

　　公開資料顯示，“和平裏八号”正在銷售的99套房源原爲錦鴻閣小區的一部分。錦鴻閣小區一共兩棟(dòng)，A棟(dòng)爲毛坯，曾被某中央單(dān)位以均價約8000元/平方米團購;B棟(dòng)爲精裝修
，均價約1萬元/平方米，2006年B棟(dòng)99套住宅和多套商鋪被山西一位煤老闆楊三俊以兒子和親戚的名義買下，總價約1.3億元。

　　據記者瞭(le)解
，目前該項目重新整修後戶型爲62平方米的一居和76-110平方米的兩居，劉先生告訴記者，目前這一項目的稅後成交均價達(dá)到5.8萬元/平方米。按照這一價格，這一項目僅住宅部分，業主就可套現超過6億元。

　　“這類抛售行爲，大多數還是業主個人對投資預期的判斷，”對於(yú)山西煤老闆抛售近百套房，中原地産市場研究部總監張大偉表示
，“相對於(yú)當初買入的價格，每套房産都已漲瞭(le)将近5倍，從投資的角度已經達到市場預期。”

　　不過
，業内人士也分析，在目前樓市成交低迷，二手房價格已經開始下調(diào)的時期，這樣的高價樓盤接盤者並(bìng)不多。

　　盡管銷售人員告訴記者，目前這一項目已經售出二三十套，但附近中介一位工作人員卻對(duì)記者表示，“和平裏八号”並(bìng)沒有房源成交，並(bìng)表示稅後成交價也在該區域的高位，並(bìng)不好賣。

　　實際上，除“和平裏八号”之外，北京其他有山西等地煤老闆大量購(gòu)房的項目也傳(chuán)出抛售消息。

　　“從我們在現代城等SOHO項目附近門店掌握的情況來看，今年3月以後，挂牌量確實有所增加，其中投資類業主出售較多。”偉業我愛我家副總裁胡景晖對記者表示。

　　“山西、陝西等此前在北京購買瞭很多物業的能源行業商人，近期確實有集中出售手中房産的現象，”中國商業地産聯盟秘書長王永平(微博)表示，“這一方面是因爲樓市進入下行通道，房地産的增值保值能力已經減弱;另一方面近期煤炭、能源行業遭遇危機，在煤價持續低迷、資金鏈斷裂的壓力下
，三分之二的山西民營煤企都已風光不再，資金承壓
。”

　　打破“囤房”習慣

　　值得注意的是，在北京，類似楊三俊這樣大量購置房産的煤老闆並(bìng)不少見。由於(yú)煤老闆資金實力雄厚，曆來是開發商重點争奪的目标客戶。

　　“在北京，山西、陝西等地的煤老闆偏好購買高端住宅、别墅以及商業不動産。而且一旦看上某一個項目，就會對這一開發商開發的其他項目也産生偏愛(ài)，經常整層(céng)、整棟購買。”蘇鑫告訴記者。

　　蘇鑫分析，山西煤老闆一直有在北京“囤房”的習慣，很多人隻買不賣
。對於(yú)他們而言，商鋪屬於(yú)安全性資本，可以保值增值，大多數用於(yú)長期持有，享受租金和資産(chǎn)升值，隻要收益超過銀行利率，他們都可以接受。

　　這其中最明顯的例子就是SOHO中國董事長潘石屹(微博)旗下的項目。據媒體調查，自SOHO中國成立以來，其大部分的投資客戶都來源於河北、陝西、山西、内蒙古等區域的能源商人和其他财富群體。在其一些項目中，山西和陝西的客戶比例甚至高達80%。

　　潘石屹也曾公開坦承，SOHO客戶中的一半來自山西。曾被媒體曝出在北京有41套房的“房姐”龔愛(ài)愛(ài)在北京的大部分房産來自於(yú)潘石屹的三裏屯SOHO，數量高達近萬平方米。

　　“雖然這類企業主一般情況下不随便賣出自己在北京投資的房産，不過，一旦資金鏈發生斷裂危機，那麽抛售房産套現無疑是個快速緩解資金壓力的渠道。”蘇鑫解釋說，一年前陝西神木和内蒙古、鄂爾多斯相繼遭遇煤企崩盤危機，當時兩地在北京擁有多套房産的煤老闆就曾集中出售手中房産套現。

　　“不過，近幾年随著(zhe)樓市調控趨緊，以及山西商人對投資的謹慎，山西煤老闆在房地産(chǎn)領域的投資是逐年下降的。”蘇鑫告訴記者。

　　他表示，在前兩年煤炭行業整合的過程中，銀行貸(dài)款存量並(bìng)沒有發生明顯的波動，這說明當地資金大部分還是在省内周轉，並(bìng)未一下子流進流出。而近兩年來，北京樓市來自山西的投資客戶，不僅未增加，反而有下降的趨勢。

　　“煤炭資源整合之後，民營煤企失去瞭(le)獲得暴利的渠道，因此對現有資金的投資也趨向謹慎，即使是投資其感覺最爲安全的房地産(chǎn)，也不再像以前那樣，豪爽地一擲千金。”北京晉商聯盟一位劉姓會長對記者表示。

　　“對於大部分資金實力比較雄厚的晉商來說，過往在房地産的投資已經進行瞭(le)兩輪，這方面的資産配置已經接近飽和，不需要進行更多的投資，買房的動力逐漸減弱。而近年來，並(bìng)購、整合使資本更加集中，新湧現出來的有錢人比較少，這就造成瞭(le)投向房地産行業的山西資本逐漸下滑。”對民間資本頗有研究的莊淩顧問董事總經理張映光表示。

　　他表示，撤出山西煤炭行業的晉商們，會将資金投入到可以直接産生現金流的行業。有開礦的，有做酒店的，但是大多數都是採(cǎi)取資本投入的方式。因爲煤炭行業屬於(yú)粗放型的産業，這導緻企業的軟性實力比較薄弱，因此更多的是採(cǎi)用資金投入的方式。